Недвижимость в Австралии

Australia House © 2014  Privacy Policy

 
циклический характер домашнего насилия

 

Макроэкономика

 

Согласно опубликованному Delloite Research в Австралии намечается экономический рост 26 год подряд и тучи вокруг Австралийской экономики постепенно проясняются. Цены на сырьевые товары уверенно идут вверх, и замедление роста инвестиций в добычу полезных ископаемых осталось позади. Хорошей новостью для Австралии является то, что глобальный экономический рост произошел в течении 2017 года и за последние месяцы 2018 во многих азиатских странах, что привело к значительному росту занятости в Австралии. Этот рост должен также поднять спрос на капитал, повышая прогноз на инвестиции в австралийский бизнес.

 

Конечно, нужно учитывать и влияние инфляции при определении глобального роста. Хотя появились обнадеживающие признаки глобальной инфляции, прогноз для официального австралийского интереса ставки, остается рядом с рекордными минимумами до конца 2018 или начала 2019 года, благо для реальных рынков недвижимости, особенно в NSW, Виктории и АСТ. В то время как общий консенсус заключается в том, что следующий шаг для австралийских ставок будет наверх, мы не ожидаем никаких восходящих движений в австралийских процентных ставках до 2018 или в начале 2019 года.

 

Возможно, Королевская комиссия в банковской отрасли повысит эффективную ставку рефинансирования и банки, скорее всего, продолжат ограничивать кредитование рискованных инициатив, в том числе застройщиков недвижимости и иностранных заемщиков.

 

 

 

Перспективы для жилого сегмента

 

Наблюдается сильный рост цен и текущий подъем на рынке жилой недвижимости, около 47% в столицах с декабря 2012. Рост цен был неравномерным среди штатов, с лидирующими рынками Сиднея и Мельбурна.

 

Долг домохозяйства увеличился с ростом цен на жилье - в Австралии отношение долга домохозяйства к доходам теперь является вторым самым высоким в мире после Швеции. И хотя рост долга был наиболее выражен для домохозяйств с более высоким уровнем доходов, увеличение долга добавляет уязвимости в экономике в случае шоковых мер, а также может привести к снижению будущего роста (МВФ 2017).

 

Регуляторы, стремящиеся сдерживать увеличение задолженности по недвижимости на фоне перегретого рынка, нацелились на кредитование инвесторов. Более жесткие стандарты кредитования и ограничения на объем займов  с выплатой только процентов на новые ипотечную недвижимость, повысили ставки для инвесторов. Рыночная активность начала охлаждаться с замедлением роста цен на недвижимость во второй половине 2017 года.

Несмотря на уязвимость, рынок жилья в целом по-прежнему поддерживается другими фундаментальными принципами. Базовый спрос остается стабильным с сильным (хотя и неравномерным) ростом населения и, как ожидается, продолжится и в 2020 году, также рост рабочих мест был сильным, особенно в Виктории.

 

Перспективы строительной деятельности в ближайшей перспективе в разных штатах варьируются:

 

• Как для NSW, так и для Виктории рост жилищного строительства замедлился по сравнению с его пиками, но остается на высоком уровне и опирается на сильный базовый спрос. В Виктории рост населения содержит риск избыточного предложения.

 

• Строительство жилья упало в QLD в 2017 году, достигнув своего пика в середине 2012 года. Несмотря рост населения, строительство жилья, вероятно, будет оставаться в относительно плоской перспективе в ближайшее время. Аналогично для SA, перспектива жилищного строительства также без изменений, поскольку, хотя одобрения на новое строительство достигли своего пика в конце 2017 года, прогнозы роста населения остаются слабыми.

 

• В течение последних лет в жилищном строительстве WA наблюдался большой спад (в том числе значительное сокращение в 2017 году, который в настоящее время стабилизируется, принимая во внимание улучшение показателей по разрешениям на строительство и по выдаче кредитов.

 

В сочетании прогнозов процентных ставок, замедлением роста цен на жилье (сдерживающим перспективу дальнейшего прироста капитала), ограничениями на кредитование (такими как кредиты с выплатой только процентов и займы для инвесторов, а также кредитование иностранных инвесторов); мы ожидаем, что текущий подъем заканчивается и мы входим в период умеренности, а не резкой корректировки рынка.

 

 

 

 

Перспективы для коммерческого сегмента

 

Спрос на новые офисные помещения во многом определяется ростом занятости белых воротничков. Выступающими исполнителями в 2017 году были рынки Мельбурна и Сиднея. Мельбурн выделился особенно сильный ростом, в то время как Брисбен постепенно догоняет своих конкурентов на восточном побережье после длительного периода ослабления. Общая доля вакантных площадей в офисах продолжает падать из-за положительного чистого спроса на рынках Коммерческих Бизнес Центров и изъятия на рынках, не относящихся к Коммерческим Бизнес Центрам. Позитивной новостью являются и перспективы занятости белых воротничков в течение ближайших нескольких лет: рост занятости все больше зависит от секторов, основанных на оказании услуг, где здравоохранение на сегодняшний день является лидером. Также прогнозируется создание дополнительных рабочих мест в секторе профессиональных услуг и образовании.

 

Коммерческое строительство было относительно неутешительной частью австралийской экономической истории за последние несколько лет - изначально надеялись, что строительство может заполнить часть дыры, оставленной строительством в добывающей промышленности (после первой фазы китайского бума), но этого не случилось.

Похоже, что в 2018 году ситуация изменится и коммерческое строительство будет расти в течение всего года. Разрешения на новое строительство были на пике с середины 2016 года, особенно в офисном и секторах образования.

 

В общей сложности в конце 2017 года в Австралии строятся офисные проекты на сумму 20 млрд. долларов, самым крупным из которых является разработка Barangaroo стоимостью 6 млрд. долларов. Остальные проекты на сумму 8 миллиардов долларов только еще предстоит начать.

 

Вероятные тенденции для коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе включают:

 

 • Ограниченные предложения на рынках Сиднея и Мельбурна обеспечивают позитивный прогноз роста арендной платы. Рынки Перта и Брисбена, вероятно, достигли нижней границы, а экономические и имущественные перспективы улучшились.

 

• Сдвиг фокуса на рост доходов от аренды для повышения оценки стоимости недвижимости с учетом предельных ставок близок к историческим минимумам и, последующее «затягивание поясов», возможно, ограничено.

 

• Несмотря на то, что некоторые фирмы сейчас недооценивают возможности дистанционной работы, в целом тенденция к гибким рабочим графикам становится все более популярной, и в результате, вероятно, будет продолжаться консолидация потребностей в офисных помещениях крупными пользователями рабочих площадей.

 

 

 

 

Перспективы для промышленного сегмента

 

Перспективы спроса на промышленные площади зависят от того, что происходит в ряде секторов, стимулирующих спрос на индустриальное пространство. Возобновленный глобальный рост и ослабление инфляционных рисков были хорошей новостью для ряда промышленных секторов и, скорее всего, спровоцируют спрос на австралийскую промышленную собственность.

 

• Это, в свою очередь, уменьшило риск для оптовиков и розничных торговцев, что провисание цен на жилье может создать проблемы до того, как рост заработной платы улучшится, чтобы обеспечить рост денежного потока в потребительском секторе.

 

• 2017 год стал заметным достижением в инженерной деятельности в NSW, Виктория и Квинсленд, поскольку работа продолжается по ряду крупных инфраструктурных проектов. Мы ожидаем, что инженерное строительство перестанет снижать общий экономический рост и станет более нейтральным фактором в ближайшем будущем.

 

• Транспортные инвестиции по-прежнему увеличиваются, и во второй половине 2017 года проекты транспортировки и хранения превышают 95 миллиардов долларов, а проекты по планированию - 140 миллиардов долларов. Большая часть этой деятельности сосредоточена на востоке и юге Австралии.

 

• Улучшились условия для производства, чему способствовало увеличение расходов на инфраструктуру государственного сектора, улучшение глобального роста и курс австралийского доллара, который, несмотря на рост в 2017 году, все еще ниже пиков середины 2014 года. Однако более высокие затраты на энергию влияют на рентабельность для производителей и могут повлиять на инвестиционные перспективы. Тем не менее, инвестиционные проекты на сумму 18 млрд. Долларов находятся на разных этапах планирования по состоянию на конец 2017 года.

 

Вероятные тенденции в области промышленной недвижимости в ближайшей перспективе включают:

 

• Промышленная недвижимость является жестко сдерживаемым рынком с ограничением в предложении. Ожидается, что в ближайшем будущем ожидается устойчивый рост капиталовложений, чему способствует развитие национальной инфраструктуры.

 

• Ожидается, что тенденция регенерации городов, наблюдаемая в последние годы, с промышленными землями, переквалифицированными в жилую недвижимость, продолжится. Это особенно касается Мельбурна и Сиднея, где ожидается, что рост рабочих мест будет сосредоточен в Коммерческих Бизнес Центрах.

 

• Ожидается, что дальнейший рост участия иностранных инвесторов на рынке будет возникать по мере развития и созревания рынка.

 

• В конечном итоге доходность будет ограничена растущей глобальной и местной стоимостью капитала, но это не станет основным риском для 2018 года. Доходность может оставаться относительно стабильной в предстоящем календарном году с некоторой возможностью дальнейшего сжатия на отдельных рынках.

 

 

 

 

Перспективы розничного сегмента 

 

Розничные расходы становятся все более однородными по всем штатам, поскольку рост розничных расходов замедляется в ранее прочных восточных штатах (розничные прогнозы Deloitte Access Economics, декабрь 2017 года). В то время как штаты с ресурсодобычей, как основным сегментом, по-прежнему сталкиваются с проблемами, особенно в Западной Австралии и Северной Территории, Квинсленд испытывает меньшее давление. Ежегодный рост розничных расходов в Новом Южном Уэльсе и Виктории значительно замедлился во второй половине 2017 года, приблизившись к более скромному росту Южной Австралии и Тасмании с медленнее увеличивающимся населением. ACT также является свидетелем значительного замедления роста розничной торговли после сильного периода роста. Но форвардные индикаторы предполагают хорошую основу для расходов на подъем в 2018 году, в том числе:

 

• Увеличение рабочих мест

 

• Улучшение перспектив роста заработной платы

 

• Низкая стоимость заимствований

 

• Продолжение (хотя и замедление) роста стоимости жилья.

 

Стоимость разрешений на строительство немного упала в году до уровня сентября 2017 года. С точки зрения проектной деятельности, розничные проекты в стадии строительства стоимостью более $ 5 миллиардов долларов, а также еще $ 6 млрд на различных этапах планирования (инвестиционный монитор Deloitte Access Economics, декабрь 2017 года).

 

Основные риски для сектора включают влияние недавнего появления Amazon в Австралии и замедление роста благосостояния домашних хозяйств. Более ясно влияние Amazon на розничную торговлю мы увидим в ближайшие месяцы - и, следовательно, изменение спроса на торговую площадь. Но результаты недавнего опроса показывают, что розничные торговцы не слишком встревожены выходом Amazon на австралийский рынок (Рождественский опрос «Делойта» 2017 года). Хотя треть респондентов полагает, что Amazon окажет негативное влияние на их бизнес, 40% считают, что это принесет им пользу. С увереннстью ожидая 2018 года, 51% респондентов рассчитывают увеличить свой доход более чем на 5% в следующем году (по сравнению с ожиданиями 2016 года, когда 60% считают, что это будет так).

 

Несмотря на проблемы и срывы в секторе, спрос на торговые площади на австралийском рынке остается солидным, отчасти из-за числа новых крупных международных участников, пришедших на рынки Австралии. Вероятные тенденции для розничной недвижимости в ближайшей перспективе включают:

 

• Высокий уровень спроса на центральное пространство будет продолжен в ближайшем будущем - с ростом потребления продуктов питания и гостеприимства и уменьшением влияния на многих крупных розничных продавцов.

 

• В ближайшей перспективе есть возможность дальнейшего сжатия дохода сконцентрированного в премиум спектре.

 

• Влияние онлайн-розничной торговли продолжать тестировать сектор - учитывая относительно низкие темпы проникновения глобальных компаний в Австралию и Амазон открывает свои двери локально!